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書(shū)·評(píng)

SHU PING

我國(guó)新城建概念的形成要追溯到2020年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合中央網(wǎng)信辦等六部門(mén)印發(fā)指導(dǎo)意見(jiàn)，首次提及 “新城建”，并對(duì)接城市新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在重慶、福州、濟(jì)南等十六個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)工作，2021年，又新增天津?yàn)I海新區(qū)、煙臺(tái)、溫州、長(zhǎng)沙、常德五個(gè)試點(diǎn)城市，隨著試點(diǎn)工作的展開(kāi)，新城建逐步以新的內(nèi)涵實(shí)施于推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之中，尤其是近一年來(lái)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部多次發(fā)聲，大力推進(jìn)“新城建”賦能城市高品質(zhì)建設(shè)和高質(zhì)量發(fā)展。

在新城建的探索發(fā)展中，城市更新、區(qū)域協(xié)調(diào)、城市群、都市圈等詞匯高頻出現(xiàn)并持續(xù)聚焦，多維度展現(xiàn)了我國(guó)新城建工作開(kāi)展的諸多成效，形成了具有中國(guó)特色的發(fā)展格局。

一是城市更新被列入國(guó)家戰(zhàn)略并有序發(fā)展。2021年全國(guó)兩會(huì)，城市更新首次被寫(xiě)入政府工作報(bào)告，同年，《“十四五”發(fā)展規(guī)劃及2035年愿景目標(biāo)綱要》中也提出，將實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，城市更新已升級(jí)為國(guó)家戰(zhàn)略。我國(guó)現(xiàn)階段城市更新工作走出了一條中央宏觀把控、地方精細(xì)化發(fā)展的路線。今年，全國(guó)兩會(huì)將有序推進(jìn)城市更新列為重點(diǎn)工作，各地紛紛開(kāi)展城市更新專(zhuān)項(xiàng)工作，僅6月份，就有天津、北京、重慶等城市在充分調(diào)研城市基礎(chǔ)的前期下，出臺(tái)了相關(guān)的城市更新條例、規(guī)劃、導(dǎo)則等各類(lèi)細(xì)化城市更新工作開(kāi)展的綱領(lǐng)性文件，旨在推動(dòng)地區(qū)城市更新更加精細(xì)化有序發(fā)展。

二是區(qū)域協(xié)調(diào)總體發(fā)展思路不變并全力推進(jìn)。2021年下半年以來(lái)，我國(guó)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略總體思路不變，繼續(xù)延續(xù)以京津冀協(xié)同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展和成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈為動(dòng)力源，以長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、黃河領(lǐng)域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展為典范，統(tǒng)籌西部、東北、中部、東部四大板塊發(fā)展，加快形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)高質(zhì)量發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局。2022年兩會(huì)進(jìn)一步提出推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，不斷激活高質(zhì)量發(fā)展的重要?jiǎng)恿υ?，形成新增長(zhǎng)點(diǎn)、增長(zhǎng)極和增長(zhǎng)帶，區(qū)域協(xié)調(diào)戰(zhàn)略上升至新高度。

三是都市圈、城市群建設(shè)成重要承載并持續(xù)火熱。自2021年2月國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于同意南京都市圈發(fā)展規(guī)劃的復(fù)函出臺(tái)后，國(guó)家發(fā)展改革委先后于2021年6月、11月，2022年1月、2月批復(fù)了福州、成都、長(zhǎng)株潭、西安四個(gè)都市圈規(guī)劃，發(fā)展氛圍濃郁，且總體形成了做強(qiáng)都市圈，引領(lǐng)城市群的基本發(fā)展思路，尤其是國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于同意《西安都市圈發(fā)展規(guī)劃》的復(fù)函中更是明確了西安都市圈對(duì)于區(qū)域城市群打造的重要承載和服務(wù)作用。

（書(shū)中截圖）

存量資產(chǎn)是歷史性的產(chǎn)物，不是某一時(shí)刻形成的，而是在國(guó)家發(fā)展的大格局下城鄉(xiāng)發(fā)展的歷史過(guò)程中綜合形成的。自1978年開(kāi)啟國(guó)企改革以來(lái)，盤(pán)活國(guó)企存量資產(chǎn)一直是國(guó)企改革中一個(gè)重要的議題和舉措。

不只是今年，實(shí)際上，早些年推動(dòng)國(guó)企盤(pán)活存量資產(chǎn)的政策就已經(jīng)不斷，譬如2017年，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)了《關(guān)于加快運(yùn)用PPP模式盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)有關(guān)工作的通知》；2020年，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，都涉及盤(pán)活國(guó)企存量資產(chǎn)。地方層面在推動(dòng)國(guó)企改革過(guò)程中，也相應(yīng)推出具體實(shí)施措施。從21年至今，關(guān)于盤(pán)活存量資產(chǎn)的政策頻繁起來(lái)，這從另一個(gè)角度說(shuō)明盤(pán)活存量已經(jīng)到了新階段。在當(dāng)下特殊的時(shí)代背景下，此輪密集政策沿著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方向又進(jìn)了一步，反映了國(guó)家戰(zhàn)略的新布局。

基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）方面，上交所印發(fā)了諸多政策，基于《上海證券交易所公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》，起草并公布了規(guī)則適用指引（試行）第1、2、3號(hào)文件，從業(yè)務(wù)、發(fā)售、新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目出發(fā)，明確相關(guān)適用規(guī)則；指引第1、2號(hào)文件，對(duì)其發(fā)售上市業(yè)務(wù)、存續(xù)業(yè)務(wù)公開(kāi)了業(yè)務(wù)指南。發(fā)改委在先后印發(fā)了35號(hào)、958號(hào)、1048號(hào)、561號(hào)文，從試點(diǎn)庫(kù)→試點(diǎn)工作→總結(jié)經(jīng)驗(yàn)→盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資，可見(jiàn)決心。今年的3號(hào)令更是提出針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施（REITs）運(yùn)營(yíng)、分配等環(huán)節(jié)涉及的稅收，按現(xiàn)行稅收法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。隨著深入推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)。

（書(shū)中截圖）

1、長(zhǎng)沙長(zhǎng)湘城市更新公司，背靠股東資源重點(diǎn)推進(jìn)公共停車(chē)場(chǎng)綜合體項(xiàng)目

長(zhǎng)沙長(zhǎng)湘城市更新公司，成立于2021年7月，注冊(cè)資本為5000萬(wàn)元，由長(zhǎng)沙交通集團(tuán)和長(zhǎng)房集團(tuán)合資成立，經(jīng)營(yíng)范圍涉及舊城區(qū)改造建設(shè)；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)及配套建設(shè)；房屋建筑工程施工；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)；健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)；物業(yè)管理；停車(chē)場(chǎng)建設(shè)；停車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理等。

公司以城市更新項(xiàng)目為依托，積極參與長(zhǎng)沙市民生工程提檔改造活動(dòng)，近年來(lái)，由公司承接推進(jìn)的長(zhǎng)湘公共停車(chē)綜合體項(xiàng)目是深入響應(yīng)地方政府關(guān)于“我為群眾辦實(shí)事1號(hào)工程”中重點(diǎn)提出的“湘雅醫(yī)院周邊環(huán)境提質(zhì)改造”的重點(diǎn)項(xiàng)目，也是長(zhǎng)沙市重點(diǎn)推進(jìn)的十大民生項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目位于芙蓉中路與湘雅路兩條城市干道交匯處的西北角，用地面積約0.78公頃，項(xiàng)目的建設(shè)投運(yùn)可以新增停車(chē)位近2000個(gè)（實(shí)際高峰期時(shí)間內(nèi)車(chē)位集中需求3000余個(gè)），能大力滿足湘雅醫(yī)院內(nèi)停車(chē)位嚴(yán)重不足的緊迫需求，有效緩解高峰期時(shí)間段醫(yī)院周邊主干道路交通積壓堵塞的困境，真正實(shí)現(xiàn)湘雅醫(yī)院周邊環(huán)境的提質(zhì)增效。

2、陜西建工，主要通過(guò)EPC模式走出去，重點(diǎn)布局西安更新項(xiàng)目

陜西建工成立于1905年3月，是省屬?lài)?guó)有獨(dú)資企業(yè)，主營(yíng)工程承包、產(chǎn)業(yè)投資、軌交建設(shè)、園林綠化、電商物流及科研教育等板塊的業(yè)務(wù)，注冊(cè)資本51億元，公司憑借自身工程建設(shè)及產(chǎn)業(yè)培育等方面的優(yōu)勢(shì)，積極參與西安市城市更新建設(shè)，推動(dòng)區(qū)域城市更新高品質(zhì)發(fā)展。

公司主要通過(guò)EPC方式參與布局西安區(qū)域的城市更新項(xiàng)目。截至目前，陜西建工已參與灞橋區(qū)城市更新主體項(xiàng)目50余個(gè)，成為灞橋區(qū)城市戰(zhàn)略規(guī)劃落地實(shí)施的重要主體，累計(jì)完成投資總額超40億元。其中，由公司聯(lián)合區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展需求共謀的灞橋區(qū)迎十四運(yùn)城市更新行動(dòng)，是西安市首個(gè)集中連片發(fā)展試點(diǎn)區(qū)域，其推動(dòng)建設(shè)的三殿村片區(qū)項(xiàng)目，更是首個(gè)試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)第一個(gè)啟動(dòng)的試點(diǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目在“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、科學(xué)規(guī)劃、連片更新”四個(gè)基本原則的指導(dǎo)下，通過(guò)EPC的模式運(yùn)作，積極融入“智慧+”建設(shè)元素，實(shí)現(xiàn)了“四最”安置房建設(shè)新標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，也有效推動(dòng)了灞橋區(qū)城市持續(xù)有機(jī)更新的高效化和高標(biāo)準(zhǔn)化，全面提升了城市品質(zhì)。

3、天津城投，推進(jìn)大型片區(qū)城市更新項(xiàng)目落地實(shí)施

天津城投集團(tuán)成立于2004年，主要從事區(qū)域重大城市基礎(chǔ)設(shè)施的融資、投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等一系列活動(dòng)，注冊(cè)資本667億元，總體形成了“城市交通、環(huán)境水務(wù)、區(qū)域開(kāi)發(fā)、金融投資”四大主營(yíng)業(yè)務(wù)，綜合實(shí)力位居天津市大型國(guó)有非金融企業(yè)之首，入名中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)、中國(guó)企業(yè)效益200佳。根據(jù)天津市人民政府發(fā)布的《關(guān)于推動(dòng)天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團(tuán)有限公司深化改革轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展方案的批復(fù)》，它將改組為國(guó)有資本投資公司，發(fā)展成為城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。

根據(jù)市委市政府批準(zhǔn)的天津城投深化改革轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展方案和城市更新計(jì)劃等文件精神，天津城投被授予了城市更新實(shí)施主體資格。基于此，天津城投成立了全資子公司——天津城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司，這是天津首家以城市更新為主營(yíng)業(yè)務(wù)的公司，負(fù)責(zé)城市更新項(xiàng)目統(tǒng)籌實(shí)施。公司主要聚焦于大型片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng)目，如海河柳林“設(shè)計(jì)之都”核心區(qū)項(xiàng)目，重在挖掘海河柳林區(qū)域潛力和價(jià)值，打造區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展之路。

（書(shū)中截圖）