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5月25日，國務院發(fā)布《關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，提出公募REITs是進一步盤活存量資產(chǎn)的主要方式之一，并要求要提高公募REITs的推薦、審核效率，落實落細支持公募REITs的稅收政策、進一步加強風險防控舉措。

2021年6月首批公募REITs正式上市后，總體運行平穩(wěn)，市場趨于理性；很快12月第二批公募REITs上馬，分別為華夏越秀高速公路REIT、建信中關村產(chǎn)業(yè)園REIT，上市后表現(xiàn)亮眼，具有較高長期投資價值，隨后今年又有兩只新公募REITs上市，4只基金底層資產(chǎn)分別為2單高速公路、2單產(chǎn)業(yè)園?？梢钥闯龉奉惖牡讓淤Y產(chǎn)是各地開展公募reits的重要領域之一。

本文將從項目性質、經(jīng)營期限、底層資產(chǎn)、原始權益人等角度，通過對高速公路與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的對比，分析產(chǎn)權類項目和特許經(jīng)營權類項目的影響因素及重點關注指標，為城投企業(yè)開展公募REITs，進行市場化融資提供借鑒。

1.1 政策不斷釋放積極信號

去年12月31日，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)出《關于加快推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關工作的通知》，為進一步加快推進基礎設施REITs試點有關工作再做部署?！锻ㄖ诽岢觯鞯胤桨l(fā)展改革委要從加強宣傳解讀、調動參與積極性，摸清項目底數(shù)、分類輔導服務，安排專人對接、做好服務工作，加強部門協(xié)調、落實申報條件，及時溝通反映、加快申報進度，用好回收資金、形成良性循環(huán)，鼓勵先進典型、形成示范引領，進一步加快推進基礎設施REITs相關工作。此外，《通知》鼓勵結合本地區(qū)實際情況，借鑒先進地區(qū)經(jīng)驗，研究出臺有針對性的支持措施，支持本地區(qū)企業(yè)積極參與基礎設施REITs試點。對成功發(fā)行基礎設施REITs的企業(yè)，研究在資金安排等方面給予優(yōu)先支持，充分發(fā)揮示范引領作用。

此前，國家發(fā)改委分別于2020年4月與2021年7月發(fā)布《關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號，以下簡稱586號文）、《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號，以下簡稱958號文）。對比1048號文、958號文、586號文，我們發(fā)現(xiàn)基礎設施REITs政策不斷釋放出積極信號，產(chǎn)業(yè)領域逐步打開，項目申報范圍不斷拓寬，稅收、產(chǎn)權轉讓、特許經(jīng)營權等方面的制度安排逐漸清晰，項目審核機制從優(yōu)，未來將有更多的企業(yè)加入公募REITs賽道，市場擴容將會加速。

表1 1048號文、958號文、586號文對比分析

1048號文中提到申報項目“愿入盡入、應入盡入”，沒有名額限制、地域區(qū)別，重質量，輕地域，申報項目范圍的在不斷擴大，只要符合條件的項目都可以進行試點申報，項目原始權益人包含央企、地方國企、民營企業(yè)等各類市場參與者，同時回歸市場化融資的本質，投資者看重的是底層資產(chǎn)的質量，項目過硬，投資回報率決定了投資者的意愿。

而對于存量項目上，相較于958號文、586號文，1048號文著重提到，對已發(fā)行的基礎設施 REITs 項目，要加強回收資金使用情況的跟蹤監(jiān)督，定期調度回收資金是否及時使用、是否投入到原始權益人承諾的新項目建設以及使用方式是否為資本金注入等情況，督導項目原始權益人切實履行承諾。未來，發(fā)改委將重點關注回收資金，確保原始權益人將回收資金用于承諾的新項目建設，保證投資者權益，形成良性資金循環(huán)，起到示范效應，有利于增強基礎設施 REITs 投資者信心。

1048號文強調，不斷優(yōu)化審批審核機制，加強各部門間的協(xié)調，落實各項發(fā)行條件，推動優(yōu)質基礎設施 REITs 快速進入市場，加快存量資產(chǎn)盤活，形成投資良性循環(huán)。《通知》提到將加強部門協(xié)調，落實申報條件，支持各部門共同解決項目推進過程中存在的問題，盡可能壓縮項目準備周期。在依法合規(guī)的前提下，重點圍繞項目手續(xù)完善、產(chǎn)權證書辦理、土地使用、PPP和特許經(jīng)營協(xié)議簽訂、國有資產(chǎn)轉讓等，協(xié)調有關方面對項目發(fā)行基礎設施REITs予以支持，加快無異議函等相關手續(xù)辦理，落實各項發(fā)行條件。在嚴格保證質量的前提下進一步優(yōu)化工作流程、提高工作效率。

《通知》鼓勵先進典型，形成示范引領。截至 2021 年底，11 只已上市的公募 REITs 在二級市場均取得良好表現(xiàn)，平均漲幅達 25.5%，試點項目基本面扎實，運營管理人普遍為行業(yè)龍頭、信譽度高，形成了良好的示范作用。因此，各地方應當結合本地實際情況，出臺針對性的支持措施，推進本地優(yōu)質企業(yè)積極參與基礎設施REITs試點，借鑒學習已發(fā)行成功的基礎設施REITs的企業(yè)管理經(jīng)驗，加強基礎設施資產(chǎn)優(yōu)化整合，形成更多項目逐步符合條件進行實施基礎設施REITs發(fā)行。同時，研究在資金安排等方面給予優(yōu)先支持，充分發(fā)揮示范引領作用。

1.2 公募基礎設施REITs市場表現(xiàn)

國內公募基礎設施REITs主要分為產(chǎn)權類和特許經(jīng)營權類兩種項目類型，從收入及凈利潤來看，首批9只公募REITs中特許經(jīng)營權類的廣州廣河REIT、滬杭甬REIT兩個高速公路類項目分列前兩名，第三季度分別實現(xiàn)凈利潤5506萬元、4249萬元；同為特許經(jīng)營權項目的兩個生態(tài)環(huán)保項目的收入、凈利潤排名則分列第三、第四。

而產(chǎn)權類的倉儲物流和園區(qū)設施類項目的分紅金額則相對較少，且運營收入受經(jīng)濟波動影響更大。華安張江光大REIT三季度的收入和凈利潤均排名墊底，第三季度收入2325.7萬元，凈虧損570.8萬元，其可供分配金額也僅為2218萬元，遠低于高速公路和生態(tài)環(huán)保型。

從投資者角度看，高速公路收益較為穩(wěn)定，投資收益主要來自分紅派息，而環(huán)保類則是城市服務中的剛性需求，收入及盈利較為穩(wěn)定，受到經(jīng)濟波動影響較小，因此更為穩(wěn)健，而產(chǎn)權類隨租金、管理費增長而升值，增值空間則較大。究其原因，主要是受項目性質、經(jīng)營期限和底層資產(chǎn)等因素的影響。

因此，本文將從項目性質、經(jīng)營期限、底層資產(chǎn)、原始權益人等角度，通過對高速公路與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的對比，分析產(chǎn)權類項目和特許經(jīng)營權類項目的影響因素及重點關注指標，為城投企業(yè)在實施公募REITs進行市場化融資提供借鑒。

表1 11只公募REITs發(fā)行狀況

表2 11只公募REITs市場表現(xiàn) （截止2022年1月16日）

本文主要以交通公路類公募REITs分析為主，產(chǎn)業(yè)園類公募REITs分析詳細內容見卓遠研報《城投開展基建公募REITs的機會分析》

2.1我國交通公路市場基本情況

隨著國內基礎設施公募REITs業(yè)務的穩(wěn)步推進，納入試點范圍的基礎設施項目類型也日漸豐富。根據(jù)最新的試點項目申報要求，可參與公募REITs試點的基礎設施項目大致可分為倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目等九類。其中，收費公路型交通基礎設施在公募REITs試點中有著極其重要的地位。

2.1.1行業(yè)特點

我國的高速公路建設始于1984年的沈大高速，第一條建成通車的為1988年的滬嘉高速。經(jīng)過30多年的快速發(fā)展，我國建成高速公路總里程在 2020年年末達16.1萬公里，排在全球首位。在收費公路中，按里程計高速公路占比高達84%，同時預計今后新建收費公路將只有高速公路。我國高速公路行業(yè)發(fā)展具有以下特點：

表3 我國高速公路發(fā)展特點

2.1.2投融資及盈利模式

經(jīng)營性高速公路具有公眾利益屬性和外部性特征，但在收費政策和需求等方面已具有較好的市場化基礎，投資邏輯與盈利模式較為成熟。

高速公路投資外部性較強，是政府重要投資領域，內部收益率視區(qū)位以及建設成本情況而定，區(qū)位較好、投資成本較低、路網(wǎng)成熟的高速公路項目的內部收益率較高，此類公路通?，F(xiàn)金流穩(wěn)定、易于債務融資，受到投資者偏好，一線城市周邊及經(jīng)濟發(fā)達省份的高速公路項目具備良好的投資邏輯。

高速公路的盈利模式比較簡單，主要收入來源于過往車流產(chǎn)生的通行費用，收費率及車流量為主要影響因素。收費有國家統(tǒng)一額定，在特殊情況下有各類優(yōu)惠情況，車流量則受到公路位置，公路保養(yǎng)狀態(tài)，路網(wǎng)完善程度影響，有一定的區(qū)域壟斷性，具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，可匹配REITs的分紅要求?，F(xiàn)金成本主要是養(yǎng)護、人工、稅費、財務費用等。非付現(xiàn)成本主要是特許經(jīng)營權的攤銷。付現(xiàn)成本占比較低，因此經(jīng)營性現(xiàn)金流占收入的比重高。

高速公路主要以債務融資為主，權益類融資工具較少。累計債務性資金投入32675.4億元，債務性資金比例67.3%，債務融資占據(jù)主要地位。近十年收費公路累計建設投資總額從3.7萬億升至9.5萬億，累計建設投資金額中的63%來自銀行貸款，32%來自財政性或非財政性資本金，其他類債務占比僅5%。受高速公路里程增加和建設投資總額擴大的影響，收費公路債務余額持續(xù)上升。

圖1 2015-2020收費公路債務情況

資料來源：行行查

然而收費高速公路的融資渠道卻較窄。銀行貸款是主要債務品類，債券是輔助融資工具。國內也曾發(fā)行過類REITs，包括四川隆納高速、徽杭高速、中交清西大橋等，還曾發(fā)行過銀行間市場高速公路公募ABN項目。同時，高速公路特許經(jīng)營權年限使得企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營受到影響，高速公路企業(yè)上市IPO難度較大。因此，基礎設施REITs的推進為高速公路權益類融資拓寬了渠道。

2.2底層資產(chǎn)分析

2.2.1底層資產(chǎn)概況

高速公路資產(chǎn)是基礎設施REITs的合適標的，一方面不少路產(chǎn)具有較好內部收益率和穩(wěn)定現(xiàn)金流；另一方面行業(yè)內不少企業(yè)的債務比率偏高，具有權益型融資的迫切需求。2021年首批9只公募REITs于6月21日上市，其中浙商滬杭甬、廣州廣河位為高速公路公募REITs，第二批公募REITs于12月發(fā)售，越秀集團旗下華夏越秀公募REITs項目為高速公路類公募REITs。

表4 我國交通公路類公募REITs

表5 產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs

高速公路類REITs底層資產(chǎn)估值不一，分別為45.63、96.74、22.86億元，受特許經(jīng)營期限剩余影響，廣河高速估值水平較高，較賬面價值增78.05%，漢孝高速公路較賬面價值增值110%，而杭徽高速的評估價值則低于賬面價值。

浙商滬杭甬核心資產(chǎn)是杭徽高速公路浙江段及其相關構筑物資產(chǎn)組的收費權，主要收入來源于高速公路通行費收入。核心資產(chǎn)組起于杭州市留下，與杭州繞城公路西線相接，主線路長度為122.245公里。杭徽高速公路（浙江段）設有杭州西、老余杭、九峰、青山湖、臨安、玲瓏、藻溪、於潛、太陽、昌化、龍崗、頰口、白果13個收費站。

廣州廣河核心資產(chǎn)是廣東省境內連接廣州市、惠州市與河源市的廣州至河源高速公路的廣州段項目，主要收入來源于高速公路通行費收入，全長70.754公里，屬于基礎設施補短板行業(yè)中的收費公路基礎設施；位于粵港澳大灣區(qū)，屬于優(yōu)先支持的重點區(qū)域。設置春崗臨時主線收費站（待聯(lián)網(wǎng)收費片區(qū)合并后撤銷）和八斗、九龍、中新、二龍、臘圃、正果等6個匝道收費站。

華夏越秀系指漢孝高速及其他裝入專項計劃的收費公路的統(tǒng)稱，包含主線與機場北連接線兩部分，主要收入來源有公路收費權、廣告經(jīng)營權和標的公路服務設施經(jīng)營權。主線部分全長33.528km，共設桃園集、橫店、張家店互通式立交3處。機場北連接線部分全長2.468km（收費里程為4.968km，其中：主線里程2.468km，甘夏灣互通、集散車道折算里程2km，躍進互通折算里程0.5km），在甘夏灣及躍進水庫處設置互通式立交。

3只交通公路REITs的基礎資產(chǎn)均為收費性高速公路，特許經(jīng)營權剩余使用年限在10到15年間，能夠保證后續(xù)長期的經(jīng)營性現(xiàn)金流和經(jīng)營收益；土地性質為公路用地，使用權屬清晰，屬于劃撥用地；部分高速公路存在路面建筑的不動產(chǎn)權證書等手續(xù)尚未辦理、附屬房屋的施工建設尚未取得相關主管機關的許可等合規(guī)性瑕疵，但運營管理者已承諾積極補辦；募集資金總額與評估價值相差較小，后期運營風險較小。

而產(chǎn)業(yè)園REITs的基礎資產(chǎn)均為園區(qū)建筑，擁有完整的資產(chǎn)權屬，后續(xù)能夠有穩(wěn)定的租金收入或經(jīng)營性收入；土地性質均為工業(yè)用地或科研用地，符合國家鼓勵盤活工業(yè)用地政策，上層建筑滿足當?shù)貏潛芡恋剞D讓限制條件，能轉讓、出租、抵押；募集資金總額與評估價值相差較小，降低了后期運營風險。

2.2.2區(qū)域位置分析

表6 區(qū)域位置

三只交通公路類公募REITs底層資產(chǎn)均位于國家或省級重點交通要道，為區(qū)域內重點建設項目，對推進區(qū)域內產(chǎn)業(yè)轉移、區(qū)域整體經(jīng)濟連通具有重要推進作用，受益于地區(qū)經(jīng)濟的比較優(yōu)勢，作為當?shù)嘏c周邊城市的重要交通口，隨著未來交通規(guī)劃網(wǎng)絡的完善和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，底層資產(chǎn)的交通流量和經(jīng)營效益潛力將逐漸釋放。

而三只產(chǎn)業(yè)園類公募REITs底層資產(chǎn)均位于國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)內，為當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展重大項目，對當?shù)谿DP貢獻率較大，如東吳蘇園占蘇州整體GDP的14%，在僅僅278平方公里的土地上，創(chuàng)造出了蘇州1/7的GDP，園區(qū)內產(chǎn)業(yè)定位多元化，產(chǎn)業(yè)導入能力強，運營穩(wěn)定，能夠幫助地方政府實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)升級目標。

2.2.3經(jīng)營模式及收入

對于基礎設施REITs而言，其底層資產(chǎn)的運營情況是追求高穩(wěn)定性、高成長性、高投資回報的決定性因素，路產(chǎn)的現(xiàn)金流測算分析及未來運營展望主要計算方法為車流量法，因而路產(chǎn)基礎設施的交通通行流量是投資者關注的重點之一。

表7 公路類公募REITs經(jīng)營情況（2020）

三只基金的底層資產(chǎn)均以按照監(jiān)管部門制定的收費標準對過往車輛收取的通行費收入，收入來源分散，不依賴第三方補貼等非經(jīng)常性收入。營業(yè)收入主要為高速公路通行費，三只基金主營業(yè)務收入占比分別達到98.94%，99.62%，96.55%，其他業(yè)務收入占比較少，主營業(yè)務成本主要為折舊及攤銷、工程養(yǎng)護成本、系統(tǒng)維護成本、員工費用、營運經(jīng)費和行政經(jīng)費等。主要通行車輛以客車、貨車為主，交通量較大，增長率穩(wěn)定，而我國高速公路通行費屬于“政府定價型”，能夠帶來穩(wěn)定的收入增長，因此無論是從區(qū)域，還是從交通量、路網(wǎng)情況來看，資產(chǎn)都十分穩(wěn)健。

 表8 首批產(chǎn)業(yè)園REITs入駐企業(yè)結構（2020年）

而三只產(chǎn)業(yè)園類基金的底層資產(chǎn)均以租賃為主要收入來源，租戶行業(yè)集中在信息技術、金融科技、人工智能等新興產(chǎn)業(yè)，出租率在85%以上，表明資產(chǎn)運營成熟度較高，受到市場認可，客戶黏性較高，結構較為穩(wěn)定。同時，底層資產(chǎn)的運營期限較長，能夠產(chǎn)生投資價值。無論是從區(qū)域行業(yè)發(fā)展趨勢，還是從下游需求增長情況、資產(chǎn)自身承載量上來看，都具有良好的增長潛力。

2.2.4潛在底層資產(chǎn)儲備

每個基礎設施公募REITs 都會有基金潛在底層資產(chǎn)，這些底層資產(chǎn)同樣符合政策要求，公募REITs在實際運作中，會根據(jù)實際情況進行補充底層資產(chǎn)。從潛在底層資產(chǎn)儲備上來看，交通公路公募REITs的潛在底層資產(chǎn)儲備來源較為單一。浙商滬杭甬潛在底層資產(chǎn)有滬杭甬公司控股的16條高速公路。廣州廣河潛在底層資產(chǎn)相對較少，主要為其納入合并的10條高經(jīng)營性高（快）速公路，但綜合能力強勁。華夏越秀潛在底層資產(chǎn)來源為其15個收費高速項目。在經(jīng)營管理中，潛在的底層資產(chǎn)會根據(jù)實際情況補充到公募REITs基金中。

而產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs有著豐富的潛在底層資產(chǎn)儲備。蛇口產(chǎn)園潛在底層資產(chǎn)來源有三個途徑，包括19個具體產(chǎn)業(yè)區(qū)和其他優(yōu)質產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)。張江REITs的潛在底層資產(chǎn)相對較少，共3個，但綜合能力強勁。東吳蘇園潛在底層資產(chǎn)來源有兩個途徑，共17個。潛在的底層資產(chǎn)會根據(jù)實際情況補充到公募REITs基金中。

表9 潛在底層資產(chǎn)儲備

2.3原始權益人分析

基礎設施項目基金的管理運營人對核心資產(chǎn)的管理和項目運營能力是保證基礎設施項目長期穩(wěn)定發(fā)展的決定因素。對管理人的分析可以從管理體系、歷史業(yè)績能力、團隊穩(wěn)定性、經(jīng)營模式等各個方面綜合考量。

原始權益人或其關聯(lián)方是園區(qū)類產(chǎn)品發(fā)行后的管理運營方，對于原始權益人的同類資產(chǎn)管理能力、核心運營團隊成員穩(wěn)定性、合規(guī)性的考察十分重要。

表10 原始權益人概況

與產(chǎn)業(yè)園區(qū)原始權益人相似，三只基金的原始權益人均為區(qū)域內大型交通企業(yè)，其中越秀中國、浙江滬甬于早期在境外市場上市，擁有成熟完善的運營管理體系和穩(wěn)定的管理人核心團隊，同類產(chǎn)品歷史業(yè)績增長率較高，同時，在交通行業(yè)均處于領先地位，資本雄厚，區(qū)域內管理路產(chǎn)質量優(yōu)質，能夠保證其自身的管理能力能夠與底層資產(chǎn)運營要求相匹配。

如越秀集團目前是廣州市資產(chǎn)規(guī)模最大的國有企業(yè)集團之一，旗下控有4家上市公司，大核心產(chǎn)業(yè)為房地產(chǎn)、交通和金融?？毓晒蓶|越秀交通系集團交通板塊的重要載體，交通板塊亦是近年來越秀集團重要的利潤增長點，同時，越秀中國在發(fā)展過程中也得到了越秀集團及股東方在融資、資金拆借及公司管理等方面的大力支持。越秀中國路產(chǎn)質量優(yōu)良，區(qū)位優(yōu)勢明顯。越秀中國的高速公路項目主要位于廣東、廣西、湖南、湖北和河南等省份，收費路段布局在京廣高鐵、京九高鐵沿線，包括國內交通動脈的連接線、放射線和主要城市環(huán)城線等。其中，位于廣東省內的幾個收費路段屬于廣州市的優(yōu)質路段，與廣深高速、廣佛高速、京港澳高速和105國道等多區(qū)域交通動脈相交。越秀中國持有的中部地區(qū)高速公路項目位于GDP增長良好的湖南、湖北、河南等省份，區(qū)域經(jīng)濟增長對于高速公路收費的拉動效應明顯。此外，受益于中部地區(qū)汽車保有量的高速增長、過境車流量的分享、路網(wǎng)聯(lián)通效應等因素，中部地區(qū)高速公路項目未來的車流量具有良好的提升空間。

圖2 越秀集團組織結構

備注：圖片來源越秀集團官網(wǎng)

從項目性質來看，基礎設施公募REITs主要有兩大類：產(chǎn)權類和特許經(jīng)營權，首批產(chǎn)權類有蛇口產(chǎn)園、東吳蘇園、普洛斯、張江REITs和鹽港REITs，平均派息率3.73%。特許經(jīng)營權類的有浙江滬杭甬、廣州廣河、首鋼綠能、首創(chuàng)水務，平均派息率7.94%。產(chǎn)權類和特許經(jīng)營權的區(qū)別在于產(chǎn)權類項目沒有明確到期日，收益來源于現(xiàn)金分紅和資產(chǎn)增值，最終由市場化處置，特許經(jīng)營權項目有明確到期日，資產(chǎn)價值隨著到期日的臨近而逐漸降低，直至為零，最終由政府部門處理。根據(jù)產(chǎn)權類與特許經(jīng)營權的分析，城投公司的關注重點也有所不同。

產(chǎn)權類公募REITs主要包括產(chǎn)業(yè)園類及倉儲物流類，投資者重點關注的指標主要包括原始權益人的綜合實力、所處地理位置，出租率/租約到期情況，租金水平、現(xiàn)金分派率，租戶產(chǎn)業(yè)集中程度等，因此城投企業(yè)在實施產(chǎn)權類公募REITs時應當重點關注原始權益人經(jīng)營管理水平，租戶結構及主要租戶的競爭力、收入來源及資源性收入、優(yōu)質的項目、經(jīng)營性土地轉讓限制等配套政策。

而特許經(jīng)營權類目前主要發(fā)行的有高速類項目以及環(huán)保類項目，由于資產(chǎn)類別相差較大，因此主要關注重點區(qū)別較大，但總的來說特許經(jīng)營權剩余期限、行業(yè)政策、權屬轉讓、責任治理是他們的共性影響。

1、特許經(jīng)營權期限

特許經(jīng)營權資產(chǎn)最重要的關注點就是其特許經(jīng)營權期限，剩余期限對估值的影響很大，期限較短的資產(chǎn)，無論從法規(guī)還是從價值的角度，均不太適宜發(fā)行 REITs。另外，資產(chǎn)組在成熟穩(wěn)定后，估值往往會隨著特許經(jīng)營權年限的減少呈現(xiàn)逐年遞減的趨勢，到期時須無條件移交給政府，使得特許經(jīng)營權類REITs需要解決持續(xù)經(jīng)營能力和資本增值的問題。

因此，城投公司在選擇項目時，對于特許經(jīng)營權剩余期限需要著重關注，盡量選擇10年以上的優(yōu)質資產(chǎn)，并持有豐富的潛在底層資產(chǎn)，保障在特許經(jīng)營權到期后，能夠進行后期的擴募以及基礎設施再投入。

2、行業(yè)政策

特許經(jīng)營權類公募REITs的底層資產(chǎn)往往市場化程度較低，屬于國家大型民生基礎項目，收入來源受到宏觀經(jīng)濟、行業(yè)政策、政府補貼等事項的影響高于產(chǎn)權類項目。如公路交通公募REITs，宏觀經(jīng)濟周期性波動會影響客流和貨物運輸總量及結構，導致公路市場需求的變化，影響REITs項目的經(jīng)營收入，行業(yè)政策和交通網(wǎng)絡發(fā)展規(guī)劃會因社會和經(jīng)濟發(fā)展的不同階段而進行調整，對項目具有較大影響。

因此，城投企業(yè)需要加強分析未來政策、規(guī)劃和政府補貼情況，以及可能出現(xiàn)的替代品影響，政府政策支持轉移等等。同樣，城投企業(yè)需要加強對該類基金實施過程中潛在資產(chǎn)的儲備，及時擴充到基金資產(chǎn)中，增強底層資產(chǎn)的吸引力。另外需要重點關注底層資產(chǎn)的改擴建，改擴建往往要求新投入，也伴隨著收費期限的延長，對于REIT投資人可能帶來隱性的投資價值。發(fā)行REIT時需要對改擴建可能性進行判斷，并建立好改擴建的投資機制，包括決策流程、資金來源、收益歸屬等。

3.權屬與轉讓

基礎設施T交易流程中，須由基金原始權益人手中收購持有資產(chǎn)的項目公司100%股權，涉及權屬轉移。除了股東同意，更重要的是需要取得特許經(jīng)營權授予部門關于項目公司股權轉讓的同意函。對于需要組建新的項目公司的，更是需要先由交通管理部門將特許經(jīng)營權轉授給新設項目公司。另外還要留意土地使用權的情況。許多高速公路項目可能存在土地使用權權屬上的一些瑕疵，如未辦理權證等，也需要補辦相關手續(xù)或由國土部門出具允許項目公司使用土地的函件。

4.特許經(jīng)營責任與治理

特許經(jīng)營責任是項目公司不可絲毫松懈的核心義務和責任。原始權益人并表管理的情況下，應積極承擔項目特許經(jīng)營責任。若不并表管理，亦應做出相應承諾或安排。項目公司不開展實際業(yè)務時，基金管理人、原始權益人及運營機構應聯(lián)合制定合理的責任承擔機制，使得特許經(jīng)營責任不落空，運營質量不下降。

特許經(jīng)營權資產(chǎn)的改擴建也是發(fā)行REITs時需要關注的重點。改擴建往往要求新投入，也伴隨著收費期限的延長，對于REIT投資人可能帶來隱性的投資價值。發(fā)行REIT時需要對改擴建可能性進行判斷，并建立好改擴建的投資機制，包括決策流程、資金來源、收益歸屬等。

5、地理位置的選擇

與產(chǎn)權類產(chǎn)品類似，地理位置的選擇對于特許經(jīng)營權類產(chǎn)品來說也十分重要。高速公路項目收入以通行費為主，所以重點關注指標有所屬路段及車流量、收費里程和收費標準等，而地理位置及區(qū)域稟賦是其決定性因素，環(huán)保類項目收入主要來源于垃圾處理服務費和污水處理服務費，對應重點關注指標為處理服務費價格和處理量等，而區(qū)域位置將決定人口密度，是能夠獲得收入的決定因素。城投企業(yè)在進行資產(chǎn)選擇時，應當重點關注區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況，選擇具有一定區(qū)域優(yōu)勢、盈利現(xiàn)金流穩(wěn)定、成長性較好的產(chǎn)品。

6、風險方面

城投企業(yè)要重點關注特許經(jīng)營權到期時限，同時，根據(jù)資產(chǎn)類別的不同，高速公路類特許經(jīng)營權重點關注收費標準等受法律法規(guī)及政策影響因素，以及具有替代效應的路橋、鐵路開通帶來的競爭風險。對于環(huán)保特許經(jīng)營權類，要關注針對垃圾處理的國家補助資金下降風險，以及水務項目整改投入增加但收益提升不確定的風險。